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不動産デット投資

世界金融危機以降、欧州商業不動産(CRE)デット投資に、 多くの機関投資家の関心が集まっています。今日、非銀行系資本に対する借手の需要は根強く 、CREデットは世界金融危機以前より低いリスクレベルで、より高い収益を提供しています。欧州のCREデットは日本の機関投資家に、相対的に魅力的な価格、安定的で確定されたキャッシュフロー、投資の分散を提供できるでしょう。

不動産担保がついたローン

  • 商業用物件を担保とするローン。
  • 貸手は、通常、担保物件のみに遡求される不動産担保融資から利益を得る。
  • 固定もしくは変動レートで、期間は通常5年から7年。
  • ローンの利息は、不動産から得られる賃料収入から支払われる。
  • セカンダリー市場での取引が限定的で、流動性が低い。

ローンと伝統的な債券との比較

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投資哲学

ホールローンを直接組成する戦略で、
より高い収益を提供するユニークなプラットフォーム

M&Gでは大型のホールローンを直接組成することが可能で、それを満期まで保有し、借手にとって包括的なサービスを提供するユニークなプラットフォームとなっており、その結果より高い収益の獲得が期待できます。

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事例

ロンドン中心部の住宅開発1

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2017年10月、当社は、ロンドン中心部のグロブナースクエアに位置する48件の最高級住宅および関連施設の新規開発に向けて、5億1,700万ポンドのホールローンによる融資を行いました。

このプロジェクトは首都圏の中で最も注目を集める住宅開発のひとつで、経験豊富な不動産関連会社により多額な資金が調達されました。 そして、業界トップクラスの不動産開発会社が担当し、大手建設会社が選ばれました 。

完成後の物件の市場価格と比較して、資金調達による借入れは低い水準となっています。 資金調達の内訳は、2億5千万ポンドをシニア・ローンで、保守的なローン・トゥ・バリュー(LTV)27.2%とし2、1億3,820万ポンドのストレッチ・シニアトランシェを追加することでLTVは42.2%に達し、さらにメザニントランシェによる1億2,880万ポンドで、LTVは56.2%となりました。期間は3.5年です。

スコットランドのショッピングセンター1

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2017年3月、当社はスコットランドのグラスゴー近郊にあるショッピングセンターに、ホールローンで68.1百万ポンドの融資を行いました。 このショッピングセンターは、近辺に食料品店や小売店があまりない場所にあり、裕福なグラスゴー地域の需要に応えられる絶好の位置付けとなっています。

スーパーマーケット・チェーンのセインズベリーズがこのショッピングセンターの主要テナントで、収益の38%を占めており、リース契約が満了するまで21年あります。 他のテナントとして、ネクスト、マークス&スペンサー・フードホール、TK マックス、ナイキ、ブーツ、アルゴス、マザーケア、ホームベース、ハルフォーズなどがあります。

M&Gは、52.7百万ポンドのシニア・ローンでLTV58.5%、 9百万ポンドのストレッチ・シニアトランシェを加えてLTVは68.5%、 さらに6.4百万ポンドのメザニン債で、最終的にLTVが75.7%となる形でローンを分割しました。

満期までの残存年数が4年で、1年間の延長オプションがあります。また重要な点として、借り手が早期借り換えを希望する場合に、貸し手を保護するために2年半の前払いを行うとしています。

セインズベリーズとの長期リース契約からの恩恵を受け、このショッピングセンターの加重平均リース契約期間は11.4年、満期前に解約されたリース契約期間の加重平均も10.4年となっています。

フランスでの倉庫物件ポートフォリオ1

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2016年10月、当社はフランス全土に点在する14の流通倉庫からなるポートフォリオに、9千3百万ユーロをホールローンで融資しました。 ポートフォリオの稼働率は100%で、主にBBB +格の企業をテナントとするトリプルネットリース契約となっています。

ローンは、64.5百万ユーロのシニアトランシェでLTV52.2%、11.6百万ユーロのストレッチ・シニアトランシェでLTV 61.6%、16.9百万ユーロのメザニントランシェでLTV 72.3%という形で構成されています。 すべてはEURIBORをベースにプライシングされ、期間は3年となっています。

取引の時点で、主要テナントはポートフォリオ資産のうちの13の資産を再契約しており、残りの資産はサブリースされました。

シニアの貸付は、フリーキャッシュフローが債務の全額償還に充てられるという恩恵を受ける一方で、ジュニアの貸付は複数の保護機能によって安全性が強化されています 。

1 全ての数値はローン組成時のもの

2 貸付総額およびLTV比率には、満了予定日の3ヶ月後までに発生する手数料および未払利息が含まれています。

弊社の投資運用チーム

M&G不動産ファイナンス・チームは、不動産、不動産ファイナンス、そして債券部門からコアとなる3つのスキルを抽出し組み合わせた、お客様の投資を成功に導くユニークなプラットフォームです。

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投資運用チーム

John Barakat

リアル・エステート・ファイナンス、責任者、ジョン・バラカット

  • 30年を超える不動産投資の経験
  • 2008年にM&Gで不動産デット・ファンドの運用を開始し、現在20人を超える投資専門家からなるチームを立ち上げ、投資全般における責任者を務める。
  • 17年間ゴールドマンサックスにも勤務。ロンドンで商業不動産融資グループの責任者や、不動産部門の共同責任者、「ホワイトホール・ファンド」のインベストメント・コミッティーのメンバーなどを務める。
  • 融資、投資、M&A、証券化、新規開発、再開発事業など不動産に関する様々な業務の経験を持つ。
  • ジョージタウン大学を首席で卒業し、コロンビア大学で成績優秀者(honours)としてMBAを取得。

 

Paul Foldvari

リアル・エステート・ファイナンス、ディレクター、ピーター・フォルドバリ

  • 不動産と担保付き貸付における16年を超える経験を持つ。
  • 2009年にM&G に入社し、主にメザニンファンド向けの投資と取引を担当。様々な地域と資産クラスの投資を担当。ジャミルとともに、メザニン・トランシェの不動産デットの責任者。
  • 以前は、ゴールドマンサックスでジョン・バカラットとともに商業不動産ファイナンス・グループに所属し、不動産デットのオリジネーション、ストラクチャリング、売買取引などを担当。
  • ブタペスト大学の経済サイエンス学部で、経済と金融の修士号を取得。

 

Jamil Farooqi

リアル・エステート・ファイナンス、ディレクター、ジャミル・ファルーキ

  • 不動産と担保付き貸付における18年を超える経験を持つ。
  • 不動産メザニンデットの共同責任者であるピーターとともに2010年1月にM&G Investmentsに入社。欧州メザニン・デット・ファンドを担当。8億5千万ポンドを超える資金で36を超える取引を行う。
  • 以前は、JPモルガンで、リアル・エステート・ストラクチャー・ファイナンス・グループのエクゼクティブ・ディレクターを9年間勤め、ヨーロッパの不動産デットのオリジネーション、ストラクチャリング、売買取引などを担当。
  • ロンドンのインペリアル・カレッジのエンジニアリング修士号を持つ。

 

Lynn Gilbert

組成担当ディレクター、リン・ギルバート

  • 不動産ファイナンスの組成、直接貸付とファンドの運用に28年を超える経験を持つ。
  • M&Gに2013年に入社し、不動産デットの組成を担当。
  • 以前は、レンシャウ・ベイの不動産デット・ファンドの運用を担当
  • 2004年から2008年には、バークレイズ・キャピタルで英国と欧州の不動産部門責任者として、100人を超えるチームで、商業用不動産の200億ポンド規模の貸付ビジネスを行った 。
  • 1998年から2004年にはモルガン・スタンレーにて、欧州CMBC組成の責任者 と欧州CMBSの共同責任者を務める。
  • 1990年から1998年は、ソシエテ・ジェネラルにて不動産部門の責任者として勤務。

M&G Investments Japan株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2942号
加入協会:一般社団法人投資顧問業協会